房地產(chǎn)代建市場保持高集中度，頭部5強(qiáng)占據(jù)6成市場
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發(fā)布 : 04-10
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面對新房銷售持續(xù)下挫的局面，房企激發(fā)內(nèi)在動力，在代建這條新賽道上努力尋求新機(jī)遇，推動業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大。中指院發(fā)布的《2024年1-3月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》，今年前3個(gè)月，藍(lán)城集團(tuán)以548萬平方米新簽約規(guī)模位列行業(yè)第一；藍(lán)綠雙城和旭輝建管的代建新簽約面積分別為495萬平方米和336萬平方米，位列二、三位。2024年初，融創(chuàng)對外正式官宣了融者共創(chuàng)這一代建平臺，在今年前3個(gè)月以245萬平方米的新簽約代建面積位列行業(yè)第四；碧桂園旗下的鳳凰智拓建管則實(shí)現(xiàn)新簽約代建面積190萬平方米，位列行業(yè)第五。由于房地產(chǎn)代建的本質(zhì)是品牌和管理輸出，較早入局、擁有較強(qiáng)品牌影響力的頭部企業(yè)前期積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)務(wù)拓展方面具有優(yōu)勢，行業(yè)整體保持著較高的集中度。1-3月，房地產(chǎn)代建企業(yè)累計(jì)規(guī)模前五門檻近200萬平方米，前五企業(yè)新增代建規(guī)模占比為58%；而排在新簽規(guī)模第十位的朗詩綠色地產(chǎn)，在一季度的新簽約代建面積尚不足90萬平方米。中指院也指出，不同于房地產(chǎn)開發(fā)，代建業(yè)務(wù)無明顯的節(jié)奏性規(guī)律，項(xiàng)目拓展也具有隨機(jī)性。盡管市場集中度保持在高位，但由于近年來涉足代建領(lǐng)域的企業(yè)持續(xù)增多，目前已有近百家企業(yè)進(jìn)入，有30余家為近兩年新入局，推動著代建業(yè)務(wù)的總規(guī)模逆勢上揚(yáng)。克而瑞發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2023年綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.82億平方米，按可比口徑同比增長了25.5%，其中新增簽約面積超1000萬平米的企業(yè)共7家，新增簽約面積合計(jì)達(dá)10876萬平米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的60%。同期，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超7億平方米；其中超過5000萬平方米的有5家。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，代建作為輕資產(chǎn)開發(fā)模式，在多重因素的助推下，行業(yè)規(guī)模將持續(xù)增長。中銀證券研報(bào)指出，過去，狹義的代建主要是輸出品牌與管理，代建對象多為產(chǎn)品實(shí)力不足的小型開發(fā)商。隨著行業(yè)發(fā)展變化，代建企業(yè)不斷拓展自己的業(yè)務(wù)邊界，代建對象也擴(kuò)展至了政府、央國企、城投企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)等。如今，在賽道新機(jī)會以及入局者增加的背景下，多個(gè)委托方的需求急劇增多。上述研報(bào)顯示，托底拿地的地方平臺公司、2021-2022年逆勢拿地的地方小型房企、主導(dǎo)保障性住房建設(shè)的地方政府、以及處理不良資產(chǎn)和保交樓的AMC和金融機(jī)構(gòu)，這些都將是代建業(yè)務(wù)未來2~3年的市場機(jī)會點(diǎn)。億翰智庫預(yù)計(jì)，未來代建行業(yè)簽約面積將超2億平方米，十四五后有望實(shí)現(xiàn)千億級市場規(guī)模。值得一提的是，在商業(yè)代建、資本代建、政府代建等業(yè)務(wù)形式中，政府代建成為越來越多企業(yè)重點(diǎn)拓展的方向。政府代建是指代建企業(yè)通過政府招投標(biāo)，提供公共住房及公共基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)代建，包括保障房、安置房、學(xué)校、博物院等。綠城管理就曾表示，未來代建業(yè)主的大頭是政府代建，占比將達(dá)到50%，其他商業(yè)代建和資方代建分別占比30%和20%。另據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，截至2023年末，已有超10家企業(yè)的政府代建比例超過50%，綠城管理、華潤置地、藍(lán)城集團(tuán)等企業(yè)圍繞廣州、北京等城市，新增了近1000萬平方米的政府代建。在2024年第一季度，代建企業(yè)持續(xù)積極布局政府代建，從中指院發(fā)布的榜單來看，藍(lán)城集團(tuán)以210萬平方米的新拓面積位列榜單第一；華潤置地和藍(lán)綠雙城位列二、三位，新簽約政府代建規(guī)模分別為205萬平方米和195萬平方米。
