最高法關于商品房消費者權利保護問題的批復，如何理解？
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發布 : 04-22
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4月21日，人民法院報刊發了有關最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復，批復中第二條、第三條從保護商品房消費者權利角度，新增了商品房消費者房屋交付請求權、商品房消費者價款返還請求權。該批復自2023年4月20日開始施行。小編認為該批復中的商品房消費者優先權并非新增，只是對現有規定的延伸及再次確認。2002年6月20日《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》，第2條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。2021年1月1日《民法典》正式施行，該司法解釋廢止。但是，上述條款規定在《最高法執行異議和復議案件規定》中得到了保留，第29條：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。同時，2019年11月8日公布的《九民紀要》第125、126條對《最高法執行異議和復議案件規定》第29條中商品房消費者物權期待權的條件進行了解釋，并明確了在債權執行中，商品房消費者物權期待權實現順位優先于健身工程價款優先受償權、抵押權。一、第1條是對原內容的重申《建設工程施工合同解釋（一）》第三十六條明確了三種權力的實現順位：建設工程價款優先受償權>抵押權>其他債權二、第2條，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。商品房消費者主張房屋交付請求權優先于其他權利的條件①商品房消費者（非一般買受人）①以居住為目的②支付全部價款（房屋消費者物權期待權要求交付50%以上價款）三、第3條，房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只有在商品房無實際交付可能情況下，消費者解除買賣合同，對開發商的返還價款請求權優先于其他權力；對于一般的商品房違約交付，消費者要求解除合同返還價款的，該返還價款請求權只是一般的債權，實現順位上要劣后于建設工程價款優先受償權、抵押權等擔保物權聲明本文僅為交流探討之目的，不代表任何形式之法律意見或建議。
