2023年百?gòu)?qiáng)房企拿地總額超1.3萬(wàn)億元，22個(gè)重點(diǎn)城市土拍結(jié)束下行態(tài)勢(shì)
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1月1日，第三方機(jī)構(gòu)中指院發(fā)布報(bào)告稱，2023年，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在兩成以上，其中推出6.1億平方米，同比下降22.4%；成交4.8億平方米，同比下降23.1%，絕對(duì)規(guī)模為近十年最低位，土拍整體低迷態(tài)勢(shì)未改。為提高房企參拍意愿，各地政府不斷調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)同比上漲7.6%。土地市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢：土地推出和成交規(guī)模同比均下降年內(nèi)土地市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏緩慢。流拍撤牌方面，全國(guó)住宅用地流拍撤牌宗數(shù)及流拍撤牌率延續(xù)下降趨勢(shì)。究其原因，一方面是今年多地政府在土地出讓前，發(fā)布擬出讓土地清單供房企提前決策，減小地塊流拍可能性；另一方面是繼續(xù)加大核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)地塊力度，提高項(xiàng)目去化確定性。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年，全國(guó)流拍地塊數(shù)量共計(jì)3762宗，撤牌550宗，流拍撤牌率21.8%，較上年下降6.9個(gè)百分點(diǎn)，但流拍撤牌率整體仍偏高。表：2023年各梯隊(duì)城市住宅用地供求情況各線城市推出和成交規(guī)模同比均下降，三四線城市推出面積降幅最大。推出方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年，一線、二線住宅用地推出面積同比降幅均近兩成，三四線城市降幅超20%。成交方面，房企投資仍趨審慎等因素影響下，各線城市成交面積同比下降均在兩成左右，土地出讓金亦呈不同程度下降。樓面價(jià)方面，受核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升影響，各線城市均呈現(xiàn)不同程度上漲。一線城市土拍情緒整體較穩(wěn)，成交樓面均價(jià)上漲8.0%，其中北京、上海今年以來(lái)多宗地塊競(jìng)拍至地價(jià)上限，而廣州、深圳房企競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較弱，廣州甚至多宗地塊流拍。二線城市今年持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓面均價(jià)整體上漲4.1%，10月以來(lái)濟(jì)南、合肥、成都、福州相繼有地塊競(jìng)拍出較高溢價(jià)率。三四線城市中，多數(shù)城市土地市場(chǎng)低迷，在部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等優(yōu)質(zhì)地塊帶動(dòng)下成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲7.9%。土拍熱度方面，2023年在新房銷售端修復(fù)緩慢影響下，房企拿地力度及策略并未轉(zhuǎn)變。北京、上海、杭州仍是房企拿地重心，多宗地塊觸頂，杭州、上海地價(jià)達(dá)上限占比在六成左右；成都、合肥、廈門、廣州、寧波等地，房企向優(yōu)質(zhì)板塊側(cè)重，這些地塊普遍競(jìng)爭(zhēng)激烈，帶動(dòng)城市整體地塊達(dá)上限占比超三成。天津、蘇州、南京、青島、重慶等地，大多數(shù)區(qū)域新房銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，僅個(gè)別地塊房企關(guān)注度較高。無(wú)錫、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等地，短期土地市場(chǎng)呈低迷態(tài)勢(shì)。18城取消土地限價(jià)，22城土拍結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月的下行態(tài)勢(shì)另外，有報(bào)道稱，2023年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，其中包含建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制等內(nèi)容。截至2023年12月末，22個(gè)采取土地限價(jià)的重點(diǎn)城市中，19城優(yōu)化地價(jià)上限要求，其中18城推出住宅用地不設(shè)最高限價(jià)（天津部分地塊取消地價(jià)上限），寧波溢價(jià)率上限由15%提升至30%；而北京、上海、深圳仍延續(xù)之前限地價(jià)規(guī)則。同時(shí)，地塊銷售限價(jià)政策亦持續(xù)優(yōu)化。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，截至2023年12月19日，22城中南京、成都、福州等3城已明確取消銷售限價(jià)，杭州部分區(qū)域取消限價(jià)，合肥、濟(jì)南、青島、天津等14城新掛牌宅地文件中對(duì)銷售限價(jià)均未明確設(shè)置，而北京、上海、鄭州目前仍有銷售價(jià)格限制要求。地價(jià)上限取消后，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度攀升，分化加劇。11月，22城住宅用地成交溢價(jià)率為7.2%，較1-10月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，整體處于近兩年月度中高位，結(jié)束了連續(xù)6個(gè)月的下行態(tài)勢(shì)。注：高溢價(jià)率地塊統(tǒng)計(jì)口徑為按成交溢價(jià)率高于10%統(tǒng)計(jì)，武漢、濟(jì)南、杭州、上海部分地塊溢價(jià)率上限低于10%的，如果觸頂成交，則也統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。2023年10月30日，濟(jì)南成交10宗土地中，有3宗溢價(jià)率超50%。11月15日，成都成交7宗地中，1宗地溢價(jià)率達(dá)30%，1宗溢價(jià)率17%，其余多底價(jià)成交；30日，成都出讓5宗地中，天府新區(qū)麓湖地塊溢價(jià)率達(dá)61%，其余地塊均底價(jià)成交。12月12日，杭州出讓9宗地中，杭政儲(chǔ)出[2023]165號(hào)地塊成交溢價(jià)率達(dá)38%；28日，杭州成交6宗地，溢價(jià)5宗，杭政儲(chǔ)出[2023]180號(hào)地塊經(jīng)52輪競(jìng)價(jià)，成交溢價(jià)率達(dá)36%。12月29日，廣州成功出讓3宗地，其中海珠琶洲西區(qū)地塊成交溢價(jià)率達(dá)59%。總體來(lái)看，地價(jià)上限取消后土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度升溫，帶動(dòng)整體溢價(jià)率上漲，但房企投資布局仍審慎，地王數(shù)量有限。二是高溢價(jià)土地多為央國(guó)企獲取，中小房企拿地壓力較大。三是土拍分化進(jìn)一步加劇，非核心地塊回溫有限。對(duì)于明年，中指院表示，取消地價(jià)上限的城市，預(yù)計(jì)部分核心地塊將競(jìng)拍出高溢價(jià)，但土拍分化仍將延續(xù)，非核心區(qū)仍會(huì)出現(xiàn)底價(jià)成交甚至流拍；而北上深有望根據(jù)市場(chǎng)變化優(yōu)化土拍規(guī)則，如部分區(qū)域取消或提升溢價(jià)率上限等。拿地總額同比微增1.7%，增速轉(zhuǎn)正2023年，TOP100企業(yè)拿地總額13195億元，拿地規(guī)模同比微增1.7%，政府年底推地節(jié)奏有所加快，帶動(dòng)企業(yè)拿地總額增速轉(zhuǎn)正。TOP100門檻值為38億元，較上年同期下降10億元。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為42.8%。圖：2022-2023年1-12月TOP100企業(yè)拿地總額拿地企業(yè)方面，根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，2023年，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國(guó)企占比49%，較2022年提升12個(gè)百分點(diǎn)；地方國(guó)資占比26%，較2022年下降16個(gè)百分點(diǎn)；民企占比剛過(guò)兩成，較2022年提升4個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，央國(guó)企拿地金額占比提升明顯，地方國(guó)資托底乏力。一方面，2023年地方政府財(cái)政壓力較大，疊加受2022年10月“財(cái)政部嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”影響，地方平臺(tái)拿地現(xiàn)象減少。另一方面，市場(chǎng)下行期，央國(guó)企資金優(yōu)勢(shì)凸顯，尤其是北京、上海熱點(diǎn)城市，央國(guó)企拿地金額占比較高；蘇州、青島、合肥央國(guó)企拿地占比較上年均提升20個(gè)百分點(diǎn)以上。報(bào)告稱，2023年土地持續(xù)縮量，但優(yōu)質(zhì)地塊成交規(guī)模較去年同期有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目入市將對(duì)新房銷售形成支撐。央國(guó)企由于資金實(shí)力相對(duì)較好，后續(xù)拿地金額占比或繼續(xù)提升，而對(duì)于中小房企而言，核心城市拿地壓力增加。同時(shí)值得注意的是，隨著部分地塊競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，若企業(yè)高溢價(jià)拿地，則將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)壓縮，在市場(chǎng)調(diào)整期，房企仍需將確定性的銷售作為首要考慮因素，優(yōu)中選優(yōu)，保證項(xiàng)目安全性。
