鄭州樓市將放大招：探索“一手房帶押過戶”試點推進現房銷售
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發布 : 02-23
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財聯社2月22日訊（記者 王海春）探索“一手房帶押過戶”、試點推進現房銷售改革，鄭州擬出臺對樓市產生深遠影響的重磅舉措。日前，鄭州市發展和改革委員會在官網發布關于《鄭州市2024年優化營商環境工作要點（征求意見稿）》向社會公開征求意見的公告。其中，該征求意見稿提到，鄭州將探索實施新增商品房“帶押過戶”。據悉，鄭州將探索開展“一手房帶押過戶”，實現新增商品房在建工程（或現房）抵押狀態下辦理交易過戶相關業務，進一步降低開發企業經營和制度性交易成本，提高一手房市場流通性。該項舉措將由鄭州市自然資源和規劃局牽頭單位，責任單位為鄭州市住房保障和房地產管理局及鄭州市金融工作局。易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示，一般情況下，開發商正在建設的項目出于貸款需要，會將項目相應權益抵押給銀行或融資方?！胺科蠼ㄔO開發出來的房子，最終會賣給購房者。這其中即涉及到一些安排，一手房交易時，開發商需要對過戶的房產先行解押。”嚴躍進稱。對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前相關流程大致為：開發商如需對已抵押的在建工程進行銷售并辦理過戶，需先償還開發貸，銀行再為相應在建工程辦理涂銷，開發商最后再辦理銷售、過戶。就鄭州擬試點的“一手房帶押過戶”，與此前流程有何不同，李宇嘉指出，在一手房帶押過戶模式下，開發商在對已抵押在建工程進行銷售、過戶時，對開發貸未償還情況下，將在建工程涂銷、預購商品房預告登記、預購商品房抵押預告登記（如購房人付款方式為按揭貸款）合并辦理，后續再使用購房人的購房資金（包括首付款和按揭貸款）償還開發貸?！霸撃Ｊ娇s短了原流程的涂銷、過戶、再抵押辦理時效，減輕了開發商需先償還開發貸的資金壓力，有利于開發商的資金快速回籠?！崩钣罴畏Q。在嚴躍進看來，“帶押過戶”從二手房市場延伸到一手房領域，鄭州擬就此進行試點，可謂一種很好的創新舉動。該項舉措很可能被納入各地房地產政策工具箱，成為進一步優化調整政策一個重要的發力點?！霸圏c‘一手房貸押過戶’，其實是對房企在融資層面一種重要的支持性政策。此舉有助于緩解房企資金壓力，加快項目銷售速度，預計其它城市接下來也可能跟進，展開試點?！眹儡S進在接受記者采訪時說。不過，業內人士認為，這種模式對開發商以及銀行，也會提出一定的要求。李宇嘉指出，在該模式下，銀行在未收到足額清償對應部分開發貸款的情況下，預售商品房已完成了產權轉移與抵押權對應債務的轉移。這將導致開發貸階段性抵押權益懸空，對于放發開發貸款的銀行來說，可能意愿不強?！皬V州此前已探索了一手房帶押過戶，但效果并不明顯。主要原因在于，銀行擔心抵押權落空，房企多投融資高杠桿財務信息不透明，更加劇了這一擔憂。因此，該舉措的實施，需要不動產登記和銀行以及住建等部門在各自信息系統上展開通力合作，幾個不動產產權變動的環節（涂銷、轉移、預告、再抵押等）實現無縫對接。同一家銀行（支行）可以探索展開試點之后，再視情況決定是否擴大到同一家銀行系統內?！崩钣罴窝a充道。除探索 “一手房帶押過戶”， 鄭州發改委征求意見稿中還提到，鄭州將試點推進現房銷售改革。據了解，鄭州計劃探索建立試點項目融資、銷售與建設項目審批流程無縫銜接制度；建立告知承諾綠色通道，推進數據賦能，實行并聯審批；建立公共配套設施向項目首期安排銜接機制。實現分期銷售與分期規劃、分階段施工許可、聯合測繪、分期驗收、分期交付協同，形成房地產開發項目“減時間、優服務、降成本”可操作可推廣流程機制。事實上，住建部去年1月便提出，有條件的地區可探索現房銷售試點。去年山西、四川、安徽等地，先后提出擬因地制宜開展現房銷售試點。對于多地先后提出試行現房銷售，分析人士認為，這其中一個重要原因，或與近兩年房企“保交樓”問題有關。而部分項目出現交付出現困難，影響了購房者對新房市場的信心。58安居客研究院研究總監陸騎麟表示，試點現房銷售是推進行業整體向好的一項舉措，還可有效規避“爛尾”現象的產生，而“所見即所得”的現房銷售模式將提升買家安全感、有力保障購房者權益，對提振市場信心將產生積極的作用。從鄭州樓市交易情況來看，當地新房市場仍處于低迷狀態。據克而瑞數據，今年1月鄭州新建商品住宅成交面積32萬平方米，環比下降37%，同比增17%；較2023年月均成交面積下降36%。去化率方面，今年1月鄭州項目開盤平均去化率僅5%，較2023年12月19%的去化率下降14個百分點，較2023年1月10%的去化率低5個百分點。
