涉全市超40%建面！深圳擬出城中村改造新規(guī)，拆除新建項(xiàng)目?jī)H需2/3以上物權(quán)人通過(guò)即可
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2024年1月4日，由深圳市規(guī)劃和自然資源局會(huì)同深圳市住房和建設(shè)局起草的《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（征求意見稿）（以下簡(jiǎn)稱《意見稿》）發(fā)布，于2月4日前向社會(huì)征求意見。《意見稿》指出，城中村改造的對(duì)象是以深圳市域內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現(xiàn)狀居住用地為主的區(qū)域，而位于國(guó)家、省、市等各級(jí)重大民生項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍等4種城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍。合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，新政策最大的變化在于，在凈地出讓的規(guī)則下，改變了過(guò)往的土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，采取一二級(jí)不聯(lián)動(dòng)機(jī)制。深圳在此之前拆除新建類城中村改造的政策模式中，無(wú)論是城市更新，還是土地整備利益統(tǒng)籌，均有留用開發(fā)建設(shè)土地采取協(xié)議出讓的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。這4類優(yōu)先拆除據(jù)中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院2023年9月《深圳城中村樓棟字典2022》數(shù)據(jù)，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計(jì)2042個(gè)，城中村總樓棟約31.9萬(wàn)棟，總套（間）約591.3萬(wàn)，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比重超過(guò)40%，居住人口占全市實(shí)有人口約60%。轄區(qū)建面和棟數(shù)三甲為龍崗、寶安、龍華三區(qū)。從樓棟性質(zhì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，個(gè)人自建房占主導(dǎo)地位，樓棟占比為95.6%，建筑面積占比達(dá)83.3%。集體自建房樓棟占比為2.4%，建筑面積占比9.5%。單位自建房樓棟占比為1.3%，建筑面積占比5.3%。深圳市先后通過(guò)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》等系列配套文件，確立了“政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作”的城中村改造實(shí)施模式，推動(dòng)城中村改造工作有序開展。“然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、企業(yè)資金壓力增加等背景下，部分城中村改造項(xiàng)目難以推進(jìn)實(shí)施，直接影響改造項(xiàng)目的實(shí)施效果。面對(duì)未來(lái)城市發(fā)展需求，亟須以城中村改造為抓手，構(gòu)建有效市場(chǎng)與有為政府相結(jié)合的存量用地開發(fā)和城市空間治理新模式，打造宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。”深圳市規(guī)劃和自然資源局表示。根據(jù)《意見稿》，城中村改造分為拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三類，具備條件的城中村實(shí)施拆除新建，不具備條件的城中村實(shí)施整治提升，介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。三類空間的引導(dǎo)范圍在專項(xiàng)規(guī)劃中予以明確。對(duì)于拆除新建類項(xiàng)目，《意見稿》明確，劃定拆除新建類城中村改造范圍，鼓勵(lì)實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)，在城中村空間范圍的基礎(chǔ)上將周邊低效用地一并納入實(shí)施改造。其中，滿足四類條件的城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍：一是位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃、各類專項(xiàng)規(guī)劃等確定的重點(diǎn)功能片區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展組團(tuán)、軌道樞紐地區(qū)的；二是位于國(guó)家、省、市等各級(jí)重大民生項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施范圍的；三是位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)（注：《深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)空間布局規(guī)劃》）、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目范圍的；四是存在公共衛(wèi)生安全風(fēng)險(xiǎn)大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì)治理難等突出問(wèn)題，或經(jīng)相關(guān)部門評(píng)估亟須實(shí)施改造的。不具備拆除新建條件的，納入整治提升（含拆整結(jié)合）類城中村改造范圍，開展經(jīng)常性整治提升，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施和管理，重點(diǎn)抓好房屋結(jié)構(gòu)、消防、供用電、燃?xì)狻⒐残l(wèi)生、道路交通、治安、自然災(zāi)害等安全治理工作，防范各類風(fēng)險(xiǎn)。圍繞好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，按照城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃分類引導(dǎo)實(shí)施。強(qiáng)化政府統(tǒng)籌和引導(dǎo)作用，具有公共屬性中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院認(rèn)為，積極穩(wěn)步、呵護(hù)式的整村改造與連片運(yùn)營(yíng)，還需要更多新思路、新模式、新資源和新路徑；一個(gè)全面可持續(xù)、市場(chǎng)化的深圳城中村市場(chǎng)數(shù)據(jù)基座建設(shè)也需要相應(yīng)的政策考量和支持。《意見稿》提出，對(duì)于拆除新建類城中村改造項(xiàng)目，堅(jiān)持人民政府負(fù)主體責(zé)任，由區(qū)政府組織實(shí)施拆除新建類城中村改造工作。工作流程包括：意愿征集和項(xiàng)目可行性研究、納入拆除新建類城中村改造年度計(jì)劃、基礎(chǔ)信息核查、項(xiàng)目實(shí)施方案和改造單元規(guī)劃編制、搬遷補(bǔ)償和安置、土地清理與收儲(chǔ)、用地出讓及開發(fā)建設(shè)等。其中，意愿征集上，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目需經(jīng)物業(yè)權(quán)利人2/3以上同意，并經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位同意后方可實(shí)施。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，舊模式下，由于市場(chǎng)完全主導(dǎo)，不具備公共利益屬性導(dǎo)向，因此很難推行多數(shù)人同意即可通過(guò)同意改造的方案，也很難避免釘子戶。新模式明確了成片開發(fā)、重點(diǎn)功能區(qū)和軌道交通以及重大發(fā)展平臺(tái)的改造范圍界定，以及政府主導(dǎo)和強(qiáng)化規(guī)劃剛性引領(lǐng)，意味著改造具有了公共屬性。由此，就可以按照民法典、物權(quán)法規(guī)定的少數(shù)服從多數(shù)原則，2/3同意即可。“此次《意見稿》強(qiáng)化了政府統(tǒng)籌和引導(dǎo)。過(guò)去盡管確立了政府統(tǒng)籌、市場(chǎng)運(yùn)作模式，但政府統(tǒng)籌功能沒(méi)有發(fā)揮到位，基本讓位于市場(chǎng)。”李宇嘉表示，舊模式下，改造實(shí)施方案和單元規(guī)劃由前期服務(wù)商（市場(chǎng)化開發(fā)商）編制方案和規(guī)劃，存在因改造成本高而導(dǎo)致規(guī)劃調(diào)整，政府不得不審批，現(xiàn)在明確由區(qū)政府組織指定部門編制，確保規(guī)劃的剛性功能，強(qiáng)化了政府統(tǒng)籌，避免了過(guò)去完全市場(chǎng)化主導(dǎo)導(dǎo)致規(guī)劃被突破等。關(guān)于安置房建設(shè)及回遷安置責(zé)任，深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，有條件安排安置房用地的，安置房用地通過(guò)協(xié)議方式出讓給區(qū)政府，由區(qū)政府負(fù)責(zé)安置房建設(shè)。引入前期服務(wù)商的，區(qū)政府也可依據(jù)項(xiàng)目實(shí)施協(xié)議由前期服務(wù)商開展安置房建設(shè)，并由區(qū)政府實(shí)施回遷安置。無(wú)法安排安置房用地的，可將回遷安置要求作為土地出讓條件納入土地供應(yīng)方案，土地受讓方完成土地開發(fā)后將安置房移交區(qū)政府，由區(qū)政府實(shí)施回遷安置。
