“深圳安居房轉(zhuǎn)紅本要補(bǔ)差價”引市場熱議，業(yè)內(nèi)解讀焦點
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發(fā)布 : 03-14
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為解決安居型商品房歷史遺留問題，深圳公開征求意見。2024年3月13日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項處理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），明確了深圳安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項，包括安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的辦理條件、辦理流程、補(bǔ)繳價款規(guī)則，以及繼承等內(nèi)容。但隨著《征求意見稿》的公布，也引起了市場的一些爭議，尤其是“補(bǔ)繳價款”的問題更成為關(guān)注焦點。根據(jù)《征求意見稿》第七條，權(quán)利人申請取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳價款，具體計算公式為：補(bǔ)繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費(fèi)。其中，原市場價格統(tǒng)一按照原購買價格除以70%計算。這意味著，假設(shè)購房者購買了某安居型商品房，原購買價格為300萬，原市場價格則為300/70%≈429萬。那么綜合需要補(bǔ)繳價款為（429-300）×50%-稅費(fèi)=64.5萬-稅費(fèi)。也就是說，如果購房者花費(fèi)了300萬購買安居房，在十年后申請獲得完整產(chǎn)權(quán)則需要繳納64.5萬及扣除稅費(fèi)的價款。“還要十年不動，還要補(bǔ)錢不合理。”《征求意見稿》發(fā)布后，南都·灣財社記者注意到，針對“補(bǔ)繳價款”的條款市場出現(xiàn)了一些爭議，有網(wǎng)友認(rèn)為不應(yīng)該補(bǔ)這筆錢；還有網(wǎng)友認(rèn)為，目前暫擬的補(bǔ)差價條款沒有考慮到房價波動的影響，需要進(jìn)一步說明；另外由于人才房和安居房之間買入價格的不同造成的“補(bǔ)價差”的差異，也成為熱議的話題。目前補(bǔ)繳規(guī)則對購房者較為有利那么補(bǔ)繳規(guī)則是否合理？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，具有保障性質(zhì)的住房，由于享受了地價的減免、政府限價等優(yōu)惠，要上市交易的話，滿足禁售期之后，必須要補(bǔ)繳差價，經(jīng)濟(jì)適用住房限價房等其他類型的保障性住房上市都有同樣的規(guī)則，區(qū)別僅在于需要購房者補(bǔ)繳多大比例的增值部分，這也往往是具有爭議性的地方。“當(dāng)購買欲望不強(qiáng)烈，特別是市場相對比較低迷的時候，往往制定相對優(yōu)厚的上市補(bǔ)繳價差的條款。”李宇嘉指出，深圳暫擬的補(bǔ)繳基準(zhǔn)為，補(bǔ)繳價款=（原市場價格-原購買價格）×50%-稅費(fèi)。算下來補(bǔ)繳價款是（原購買價格×21.5%-稅費(fèi)），這樣的補(bǔ)繳方式對購房者的紅利支持還是很大的。值得一提的是，安居型商品房在2011年提出，當(dāng)時的房價水平比較低，商品房售價僅在2萬元左右，安居型商品房打6-7折，價格優(yōu)勢很明顯。對于當(dāng)時購買安居型商品房的人群來說，補(bǔ)繳了差價能獲得相當(dāng)可觀的差價紅利。因此從改善住房而獲得資產(chǎn)收益的角度來看，很多人會選擇補(bǔ)繳差價而獲得上市的資格。安居房上市后對商品房影響有限隨著大批安居型商品房或?qū)@得上市資格，是否會對深圳商品房的銷售產(chǎn)生影響？李宇嘉指出，安居性商品房的總規(guī)模只有6萬套，近幾年加大建設(shè)的力度比較大。因此短期內(nèi)具有上市資格且上市的規(guī)模并不會很大，也不排除有一部分人群自己居住而不選擇上市，或在有能力支付價差的條件下再去上市。因此，不管是總的具有上市資格的規(guī)模，還是實際上市量，對商品房的影響是非常有限的。另據(jù)公開信息顯示，深圳正在規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房，已不再新增規(guī)劃建設(shè)安居型商品房。深圳歷年出售安居型商品房約6萬套，根據(jù)購買時間，陸續(xù)在滿10年后達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件。《征求意見稿》也提到，權(quán)利人將安居型商品房上市交易后，按照相關(guān)規(guī)定不得以無房身份再次享受本市住房保障政策。預(yù)計每年能夠達(dá)到取得完全產(chǎn)權(quán)條件并且進(jìn)入市場的安居型商品房數(shù)量有限。人才房獲得的紅利相對有限“買房合同第一頁寫了，人才房和安居房一樣的管理政策。”《征求意見稿》公布后，有深圳人才房的業(yè)主對補(bǔ)繳價款的規(guī)則提出疑問，該計算規(guī)則是否更利于安居房而非人才房？據(jù)了解，深圳安居房和人才房不僅在申請條件和申購方式上有所不同，買入價格也有一定差異：深圳安居房的銷售價格一般是市價的5折，而人才房的價格普遍是市價的6-7折，由于后者總價更高，因此在目前的補(bǔ)繳規(guī)則下，后期如果想要取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易的話，補(bǔ)繳的金額也更多。對于類似爭議，李宇嘉分析認(rèn)為，安居房上市和人才房上市是有很大不同的。安居房建設(shè)年代比較長，積累的差價紅利比較大；人才房這幾年大規(guī)模建設(shè)，但價格上漲并不明顯，如果未來按照這樣的原則進(jìn)行補(bǔ)差價，人才房獲得的紅利相對有限，所以此規(guī)則下對人才房套利的沖動會比較小。但他同時認(rèn)為：“購買人才房的人群，主要是買不起商品房的自住人群。他們對于未來上市套利的預(yù)期也并不是很強(qiáng)烈。”目前，《征求意見稿》正在面向社會公開征求意見。在2024年3月13日至23日期間，有關(guān)單位和個人可通過市住房建設(shè)局官方網(wǎng)站、電子郵件等渠道提出意見。采寫：南都·灣財社記者 孫陽
